Poradna

Otázka:

Dobrý den, chtěla bych se zeptat jaké sankce hrozí RK za porušeni rezervační smlouvy. Děkuji Lucie

Odpověď:

Dobrý den, realitní kanceláři hrozí přesně takové sankce, jaké jste si v rezervační smlouvě dohodli. Nezapomínejte prosím, že jakákoli smlouva je oboustranným konsenzem smluvních stran a mimo zákonem stanovených mantinelů je zbytek dispozitivní a zcela na vůli stran. 

Mgr. Oldřich Platil
ředitel právního oddělení ZKONTROLUJTO

Otázka:

Dobrý den, chtěl bych se prosím zeptat, zda je v pořádku, či je součást běžné praxe, když v ceně inzerované nemovitosti určené k prodeji není započtena cena provize realitní kanceláře. Setkal jsem se dokonce s případem, kdy v inzerci je cena dokonce uváděna s dovětkem, že se jedná o cenu včetně provize. Při osobním jednání vsak bylo oznámeno, že se provize musí ještě doplatit nad inzerovanou částku. To už zcela jistě v pořádku není a zavání to podvodem. Předem dekuji za odpověď.

Děkuji za odpověď Libor Novák

Odpověď:

Dobrý den, realitní kanceláře se snaží uspět v obrovské konkurenci mnoha způsoby a souhlasím s Vámi, že některé metody jsou na hraně. Co se týká cenotvorby tak se praktikují dva modely. První, kdy je cena uvedena včetně provize a všech poplatků a kupujícího tedy už nemá co překvapit. A druhý, který zmiňujete, kdy je cena zveřejněna bez provize, kterou se většinou dozvíte až na prohlídce. Tento druhý způsob používají většinou realitní kanceláře, které nemají nabídku ve výhradním (exkluzivním) zastoupení a protože se objevuje na internetu u více kanceláří, snaží se být cenově nejlákavější. Druhým motivem je, že se snaží provizi utajit před prodávajícím. Tak nebo tak je důležité, abyste po kontaktování makléře obdržel jasnou informaci o ceně i o případné provizi. Pokud v těchto věcech realitní makléř "mlží", pryč od něj. 

Mgr. Oldřich Platil
ředitel právního oddělení ZKONTROLUJTO

Otázka

Dobrý den, prosíme o radu ohledně provize za prodej domu. Prodej domu jsme zadali Realitní kanceláři na dobu určitou - 3 měsíce. Během této doby nám realitní kancelář přivedla jen 2 klienty na prohlídku. Vzhledem k tomu, že jsme nebyli moc spokojeni se servisem a informování o stavu nabídky, smlouvu jsme jim dále neprodloužili. Písemně jsem pro jistotu Realitní kancelář informoval, že smlouvu neprodlužuji - bylo mě odpovězeno, že je vše v pořádku a smlouva je řádně ukončena, že můžeme náš dům nabízet přes kteroukoliv jinou realitní kancelář. Oslovili jsme za nějaký čas jinou realitní kancelář, která náš dům nafotila a dovedla další klienty - servis měla daleko lepší, lépe informovala o stavu zhlédnutí a pod. Mezi nimi přivedla i klienta, kterého přivedla první realitní kancelář. Po dohodě jsme šli s cenou dolů a klient se rozhodl, že dům koupí. Novou Realitní kancelář jsme informovali, že tento klient u nás už byl s jinou Realitkou, jestli nebude nějaký problém!! Předložili jsme jim i jejich smlouvu, aby vše pro jistotu zkontrolovali, ti konstatovali, že smlouva je řádně ukončena a je vše v pořádku. Vše pak proběhlo v naprostém pořádku, provizi jsme zaplatili Realitní kanceláři která dům prodala přesně podle smlouvy a dům jsme předali klientovi. Pár týdnů poté nás kontaktovala první Realitní kancelář, že podle smlouvy má nárok na stejnou provizi, protože to byl JEJICH klient!!! A že to budou vymáhat soudně!! Ano, pokud bychom oslovili klienta sami po ukončení smlouvy a pak se s ním domluvili abychom nemuseli platit někomu provizi, tak to beru, byl by to podvod na Realitní kancelář č.1. Sami jsme byli překvapeni, když původní klient oslovil novou realitku, že se jim dům líbí a chtějí si ho znova prohlédnout!! Nová realitka si totiž poslala profesionálního fotografa a celý dům nabízela svým způsobem. Není nemorální po nás chtít další provizi, když jsme postupovali přesně jak bychom měli? Bez podvodů tak aby bylo vše v pořádku??? Mají na to nárok? Podle nich se opírají o jejich článek 12 ve smlouvě kde cituji - "...nárok na provizi vzniká ve výši dle bodu 3 i tehdy, bude-li zprostředkovávaná smlouva klientem uzavřena, a to i do 1 roku po zániku této zprostředkovatelské smlouvy, se zájemcem, jež se z předmětem převodu seznámil např prohlídkou.... Prosíme o radu, jak postupovat, nejsme si vědomi žádného podvodu, ani jsme nechtěli nikoho obejít. Moc děkujeme za odpověď. Polišenský

Odpověď

Dobrý den, problém Vaší situace tkví v klauzuli, kterou si zprostředkovatel vymiňuje možnost nárokovat provizi i po skončení závazkového vztahu, za předpokladu, že uzavřete smlouvu s osobou, kterou prokazatelně vyhledal zprostředkovatel. Není pak podstatné, zdali smlouvu kupní uzavřete prostřednictvím jiné realitní kanceláře či sami na vlastní pěst. Důležité je ono slovo „prokazatelně“. Realitní kancelář musí prokázat nejen, že kupce vyhledala, ale i, že Vás o tom informovala. V praxi se to děje tak, že při ukončení zprostředkovatelské smlouvy RK předkládají klientům seznam účastníků prohlídek, na které se tato klauzule vztahuje. Chyba na Vaší straně byla ta, že jste o skutečnosti, že se klient objevil po čase znovu, neinformovali 1. RK. Chápu Vaše rozhořčení, ale bez znalosti detailní komunikace nedovedu posoudit na čí straně je právo. 1. RK se domáhá toho, na co si ujednala ve smlouvě nárok, 2. RK přirozeně požaduje provizi za vyhledání kupce. Osoba kupce Vás pak svými dvěma zájmy u dvou RK přivedla do hrozby sankce. Na místě tedy bude jednat především s kupcem a 1. RK o možnostech smíru.  

Děkujeme za dotaz

Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil

Otázka:

Odpověď:

Dobrý den, neznám obsah onoho dokumentu, nicméně podobné, které jsem již viděl, nestály za moc. Obecně by se toto potvrzení prohlídky dalo podřadit po režim zprostředkovatelské smlouvy, která musí splňovat určité náležitosti. Metoda některých makléřů „majitel mě nikdy neviděl, tak si alespoň pojistím kupce“ je rozšířená hlavně mezi těmi, kteří by se měli jít živit něčím jiným. Doporučuji žádné takové pochybné protokoly nepodepisovat.

Mgr. Oldřich Platil
ředitel právního oddělení ZKONTROLUJTO

Otázka

Dobrý den, chtěl bych se zeptat, jak je to s povinností pronajímatele zajistit nájemci náhradní ubytování, když mu neprodlouží nájemní smlouvu, kterou měl na dobu neurčitou. Děkuji za brzkou odpověď.

Odpověď

Dobrý den, nerozumím přesně Vaší otázce. Smlouvu na dobu neurčitou není třeba nijak prodlužovat, právě to je smysl „doby neurčité“. Majitel může jednostranně smlouvu pouze vypovědět, je-li proto zákonný důvod. S platností nového občanského zákoníku se též vytratily pojmy jako náhradní bydlení či přístřeší. Splní-li pronajímatel zákonné podmínky pro výpověď z nájmu, není povinen poskytovat náhradní ubytování. Zákonné důvody pro jednostrannou výpověď smlouvy o nájmu na dobu neurčitou ze strany pronajímatele jsou splněny v případě, že:

a) poruší nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,

b) je nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,

c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo

d) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,

e) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

f) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

V případě, že nastanou skutečnosti uvedené v písm. d) nebo e), musí pronajímatel byt pro své potřeby využít do jednoho měsíce od vyklizení bytu nájemcem.

Na závěr je nutné podotknout, že nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy nájemci výpověď došla.

Děkujeme za dotaz

Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil

Otázka

Dobrý den, chceme s mužem koupit menší rodinný domek, ale na listu vlastnictví je vyznačeno věcné břemeno. O co se může jednat a jak nás to omezuje po případné koupi. Děkuji. S pozdravem. Lucie Zárybná

Odpověď

Věcná břemena (od r. 2014 také jako služebnosti) jsou jako věcná práva k věci cizí spojena s nemovitostmi již od dob starého Říma. Zpravidla jde o povinnost (tzv. povinného z věcného břemene) strpět určité omezení, popřípadě se zdržet nějakého jednání, ve prospěch jiného (oprávněného z věcného břemene). V dnešních podmínkách se setkáváme nejčastěji s věcnými břemeny vedení nějaké inženýrské sítě přes soukromý pozemek, popřípadě s věcným břemenem přístupu na něj. U bytů a domů je nezřídka na výpisu z katastru vyznačeno věcné břemeno užívání související zpravidla s dožitím původního majitele.

Věcné břemeno vzniká na základě písemné smlouvy, závětí ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. Tyto věcná břemena jsou buď spojena s určitou osobou a úmrtím této osoby zanikají nebo jsou spojena s nemovitostí a v tomto případě přecházejí na nového nabyvatele nemovitosti v souvislosti s jejím převodem.

Věcná břemena zanikají rozhodnutím příslušného orgánu či ze zákona; nebo také na základě dohody účastníků (doporučuji:-). Vznikne-li mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného hrubý nepoměr, může soud rozhodnout, že se věcné břemeno za přiměřenou náhradu omezuje nebo zrušuje.

Omezení vlastnických práv a povinnosti z nich vyplývající je složitý právní proces skýtající řadu nástrah. Ať už jste na straně povinných či oprávněných a zvažujete prodej či koupi nemovitosti rozhodně se obraťte na renomovanou advokátní kancelář nebo realitní společnost, která má s touto problematikou zkušenosti.

Děkujeme za dotaz.

JUDr. Oldřich Platil
ředitel právního oddělení

Otázka

Je možné v čase do 24 hodin od podpisu odstoupit od smlouvy s realitní kanceláří?

Odpověď

Dobrý den, takovou lhůtu zákon neupravuje, pokud jste se však na ní s realitní kanceláří nedohodli či nebyly splněny podmínky pro výpověď smlouvy v případě uzavření mimo prostory obvyklé k podnikání či uzavřené distančním způsobem tak, jak to upravuje § 1820 a násl. zák. č. 89/2012 Sb.

Děkujeme za dotaz

Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil

Otázka

V domě jsem pronajala byt nájemníkům na dobu určitou v délce trvání jednoho roku. Z důvodů neplacení nájemného za leden a únor jsme podepsali výpověď dohodou - ukončení nájemní smlouvy ke dni 15.2.2017. Od té doby se nájemníci odmítají odstěhovat a jsou téměř trvale opilí. Existuje možnost jak si vynutit jejich odchod? Děkuji a srdečně zdravím. Peková

Odpověď

Dobrý den, nepotěším Vás, legální postup, jak nedobrovolně vystěhovat nájemníka po skončení nájmu je pouze tento:

a) Doručení písemné výzvy k vyklizení nemovitosti s datem předání nemovitosti

b) Doručení předžalobní výzvy k vyklizení nemovitosti s náhradním datem předání nemovitosti

c) Žaloba k Okresnímu soudu (v Praze Městskému soudu) na vyklizení

d) Po vykonatelnosti rozhodnutí soudu předání exekutorovi k provedení exekuce vyklizením nemovitosti

Samozřejmě celý proces trvá cca 1–2 roky. Poté se můžete obrátit na soud s vymáháním dlužného nájmu za dobu neoprávněného užívání bytu.

Děkujeme za dotaz

Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil

Otázka

Dobrý den, mám uzavřenou nájemní smlouvu na dobu určitou do 31.5.2017. Majitelka mě zaslala výpověď 15.5.2017. Ve smlouvě je uvedeno že prodloužení bude 3 měsíce před ukončením. Majitelka mě obeznámila s výpovědí až 15.5.2017 s tím že 31.5.2017 si příjde převzít klíče od bytu. Mám nárok o prodloužení výpovědní doby dle občanského zákoníku? Mám těžce nemocnou dceru, syn navštěvuje v místě trvalého bydliště základní školu. O byt se řádně starám, nájemné platím. Majitelka bytu mě doposud nepředložila vyúčtování za energie. Děkuji za odpověď M. Břízová

Odpověď

Dobrý den, smlouva na dobu určitou zaniká v první řadě uplynutím této doby. A to v případě, že nedošlo mezi pronajímatelem a nájemcem k dohodě na prodloužení smlouvy. Pronajímatel v takovém případě nemusí zasílat nájemci výpověď ani blížící se konec smlouvy nájemci připomínat. Je nutné si uvědomit, že nejde o výpovědní dobu, ale uplynutí dopředu sjednané doby nájmu.

Děkujeme za dotaz

Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil

Otázka

Dobrý den, můžete mi prosím odpovědět na dotaz ohledně zprostředkovatelské smlouvy s RK. Chybí zde prodejní cena! Není zde uvedena na jak dlouho je sjednána. A chybí zde podpis druhé strany. Je smlouva bez uvedených náležitostí platná? Děkuji Kouba Děkuji Kouba

Odpověď

Dobrý den, v první řadě není nutné zabývat se obsahem smlouvy, která, jak píšete, nebyla podepsána oběma stranami. To je primární podstata závazkového vztahu a písemná smlouva bez souhlasného prohlášení obou stran, tedy bez podpisů pod smlouvou není platná ani účinná. Co se týká doby trvání, má se za to, že nebyla-li sjednána doba trvání, je smlouva uzavřena na dobu neurčitou. Prodejní cenu je jistě také nutné uvést pro řádné dosažení předmětu zprostředkování. Neumím si představit zprostředkovatele, který hledá kupce, aniž by věděl, za jakou cenu.   

Děkujeme za dotaz

Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil

Otázka

Bydlím 30 let v domě, který vrátil stát dědicům, původního majitele raději zbavili svéprávnosti. Dědicové dům prodali, bez upozornění, nový nájemce mi dal výpověď (1 měsíční). Nechal si platit nájem, ale nedal smlouvu, z té smlouvy, kterou nemám mio dal 1 měsíční výpověď, protože potřebuje můj byt pro zahraniční pracovníky a je mu jedno kde budu bydlet. Mám nějakou možnost se bránit?

Odpověď

Dobrý den, přechodem vlastnictví přechází na nového majitele i práva a povinnosti z věcných práv a závazkových vztahů týkajících se nemovitosti. Původní nájemní smlouva nezanikla, a tedy ani opomenutí uzavření nové smlouvy s novým vlastníkem na věci nic nemění. Bránit se můžete tak, že budete na trvat na platnosti nájemní smlouvy, na základě které nemovitost užíváte.

Děkujeme za dotaz

Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil

Odpověď:

Dobrý den, s nemovitostí na níž je uvalen exekuční příkaz nelze nijak vlastnicky manipulovat, jedná se o tzv. inhibitorium. Převod takové nemovitosti na jiného by byl postižen relativní neplatností závazkového vztahu. Před samotnou koupí je nutné vyrovnat všechny dluhy u exekutora a list vlastnictví „vyčistit“.

Mgr. Oldřich Platil
ředitel právního oddělení ZKONTROLUJTO

Odpověď:

Dobrý den, Vámi zmíněný problém má dva pohledy. Ten Váš, kdy logicky nechcete uzavírat rezervační smlouvu bez jistoty získání hypotéky. Na druhé straně je pak pohled zprostředkovatele, který se Vám pokusím vysvětlit. V první řadě nic jako mustr kupní smlouvy neexistuje a pokud Vám nějaká RK něco takového nabídne, bude to dokument bez valné právní váhy. Smlouva kupní na nemovitost má mnohá specifika a náležitosti vyplývající z aktuálního právního a technického stavu nemovitosti. Jinak řečeno, musí se v ní odrazit vše, co se koupě konkrétní nemovitosti týká. Tedy zejména veškerá omezení vlastnického práva a způsob jejich vypořádání, nabývací tituly, forma vypořádání kupní ceny atd. Smlouvu připravuje právník realitní kanceláře (alespoň by to tak mělo být) a není to práce zadarmo. Nelze tedy pro každého zájemce, který teprve žádá o hypotéku a není ochoten složit rezervační zálohu připravovat takový dokument a nevěřím, že s pouhým nevyplněným formulářem by se banka spokojila. Jaké je tedy řešení? Nabízejí se dvě varianty. Osobně nevím, proč banka již ve fázi prvotního předschválení hypotéky požaduje smlouvu kupní, která je především podkladem pro finální schválení úvěru či až jeho čerpání. Nicméně proti bance si protestovat troufne málokdo. Druhá varianta je dohoda s realitní kanceláří, že v případě nezískání hypotéky Vám vrátí rezervační zálohu. Ne každá RK ale na toto přistoupí, protože únikových cest z takové rezervace je tolik, že sama rezervace postrádá svůj smysl. Doporučuji tedy nejdříve zjistit Vaše finanční možnosti a nabídky bankovních domů (mít tzv. předschválenou hypotéku s určitým stropem) a až poté hledat nemovitost.

Mgr. Oldřich Platil
ředitel právního oddělení ZKONTROLUJTO

Otázka

Dobrý den, loni jsem kupovala byt, na který mám samozřejmě hypotéku. Nyní se chci ale přesídlit do jiného města a byt prodat. Je nějaký problém s tou hypotékou? Je to vázané na tu bytovou jednotku? Nebo jak se to v tomto případě řeší. Děkuji, Lopatková

Odpověď

Dobrý den, v případě prodeje nemovitosti zatížené hypotékou lze transakci uskutečnit dvěma způsoby. V nejběžnějším případě bude úvěrující bankou vyčíslen zůstatek úvěru k nějakému konkrétnímu budoucímu datu, ke kterému bude úvěr splacen z vlastních prostředků kupujícího nebo jeho hypotečním úvěrem. V druhém, méně běžném postupu pak se souhlasem úvěrující banky převezme Vaši hypotéku kupující. Zde je ale základní předpoklad, že budou kupujícímu vyhovovat podmínky Vámi sjednaného úvěru. 

Děkujeme za dotaz

Dotaz zodpověděl JUDr. Oldřich Platil